AlsterTerrain: bebaute Grundstücke werden zu hoch bewertet, Hamburg (ots) – Das Bundesverfassungericht hat entschieden, dass
die aktuellen Regelungen zur Einheitsbewertung des Grundvermögens
verfassungswidrig sind. Alster Terrain sieht insbesondere eine
Fehlbewertung bei den bebauten Grundstücken.
Gemäß dem Bewertungsgesetz sind alle Grundstücke im Abstand von
sechs Jahren neu zu bewerten. Da die Einheitswerte von Grundvermögen
im Westen auf das Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar auf
das Jahr 1935 zurück gehen, ist offensichtlich, dass die gesamte
Entwicklung des Immobilienmarktes außer acht geblieben ist; denn
diese Neubewertung hat es nicht gegeben.
Die Einheitswerte sind Basis für die Berechnung der Grundsteuern.
In Deutschland wird die Grundsteuer auf mehr als 35 Millionen
Grundstücke erhoben und bringt den Kommunen jährlich mehr als 14
Milliarden Euro ein. Die Politiker haben sich bei der Neuregelung des
Einheitswertes darauf verständigt, die neue Bewertung
aufkommensneutral zu regeln. Die Grundsteuer belastet den
Eigenheimbesitzer ebenso wie den Mieter, da auf ihn die Grundsteuer
umgelegt wird, sowie die Immobilienwirtschaft als Besitzer und Käufer
von bebautem und unbebauten Grundstücken.
Insbesondere vor der aktuell angespannten Wohnungssituation, in
der Wohnraum knapp ist und die Mieten in Ballungszentren steigen,
heizt die Thematik der neuen Einheitsbewertung und der damit
verbundenen Neuregelung der Berechnung des Einheitswertes und der
Grundsteuern, diese Diskussion weiter an.
Als Unternehmen der Immobilienwirtschaft nimmt die AlsterTerrain
KG Stellung zu diesem aktuellen Thema.
Differenzierung zwischen baureifen und bebauten Grundstücken
notwendig
Bei der Diskussion um die neuen Einheitswerte ist sowohl den
Politikern als auch im Rahmen der Bewertungslehre den
Sachverständigen die wichtigste Tatsache vollständig verloren
gegangen, dass es wesentliche Unterschiede zwischen bebauten und
unbebauten Grundstücken gibt, so die Geschäftsführung der Alster
Terrain KG.
Gerade in der angespannten Lage des Wohnungs- und
Immobilienmarktes, in der die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei
weitem übersteigt, sind auch Immobilienentwicklungsgesellschaften wie
die Alster Terrain gefordert, neuen Wohnraum zu schaffen. Als private
Investoren müssen sie die damit verbundenen Kostenfaktoren
berücksichtigen. Während die anhaltende Niedrigzinsphase die Kosten
senkt, sind steigende Bauanforderungen wie beispielsweise
Wärmeschutzauflagen und vieles andere Kostentreiber. Ein weiterer
wesentlicher Kostentreiber ist das begrenzte Angebot von
Baugrundstücken, das durch die neue Einheitsbewertung und der zu
hohen Bewertung von bebauten Grundstücken ebenfalls Gefahr läuft, die
Kosten weiter in die Höhe zu treiben und damit private Investoren
hemmt, neuen Wohnraum zu schaffen, der so dringend benötigt wird.
Kostentreiber bebauter Grundstücke
Es gibt zahlreichen Investitionen, die notwendig sind, um ein
bebautes Grundstück in einen Bauplatz zu verwandeln. Diese werden
aber leider oft bei der Bewertung sowohl von den Immobilienbesitzern
als auch von den Politikern offenbar ausgeblendet, so die
Verantwortlichen von Alster Terrain.
Zu diesen Investitionen zählen z. B. die hohen Abfindungen, die
gezahlt werden müssen, wenn man von einem Mietshaus zu einem Bauplatz
gelangen möchte. So liegt es rein ökonomisch betrachtet nahe, Häuser
abzureißen, wenn der Investitionsbedarf zu hoch bzw. zu
unwirtschaftlich geworden ist. Da preiswerter Wohnraum jedoch knapp
ist, müssen in der Regel Abfindungen gezahlt werden und
Ersatzwohnungen beschafft werden. Da dieses erfahrungsgemäß nicht
bei allen Wohnungen gelingt, sind anschließend gegebenenfalls
Prozesse notwendig, die sich über Jahre hinziehen und am Ende auch
noch verloren gehen können, bzw. exorbitante Abfindungen nach sich
ziehen. Diese Kosten müssten antizipiert werden und durch Abzug bei
der Ermittlung des Wertes des Bauplatzes berücksichtigt werden, um
eine Fehl-Bewertung bebauter Grundstücke zu vermeiden.
Weiterhin sind die Abbruchskosten bodenwertmindernd zu
berücksichtigen. Bei Abbruchgenehmigungen besteht zudem das Risiko,
dass diese nicht erteilt werden, so dass die Realisierung des
vermeintlichen Bodenwertes in weite Ferne rücken kann.
Kostentreibend wirken sich zudem Denkmalschutzbestimmungen aus.
Zumeist wird es nur in Ausnahmefällen und mit hohem finanziellem
Aufwand möglich, Gebäude mit Denkmalschutz in ein Baugrundstück zu
verwandeln.
Obwohl das Problem des Wohnraummangels auch den Politkern bekannt
ist und diese auf Wohngipfeln diskutiert haben, wie diese Probleme
kurzfristig zu lösen sind, dauert es oft (zu) lange bis ein Baurecht
bzw. eine Baugenehmigung erteilt wird. Für den privaten Investor ist
Zeit Geld! Der entsprechende Zinsverlust und die Tendenz zu
steigenden Baukosten sind allein wegen der “Wartezeit” weitere
Kostenelemente, die den Wert eines bebauten Grundstücks reduzieren,
wenn es darum geht, aus dem bebauten Grundstück einen Bauplatz
herzustellen.
Diese Beispiele, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben,
verdeutlichen wie viel Aufwand erforderlich ist, um von einem
bebauten Grundstück zu einem baureifen Bauplatz mit Baugenehmigung zu
gelangen, so dass offensichtlich ist, dass in aller Regel hohe
Investitionen notwendig sind, damit aus einem bebauten Grundstück
tatsächlich ein Bauplatz werden kann. Diese Überlegungen waren vor
ein bis zwei Jahrzehnten in der Bewertungslehre selbstverständlich,
so dass in der damaligen Zeit der Anteil des Baulands, z. B. bei
einem Mietshaus in Hamburg, bei etwa 20 % des Gesamtwertes des
bebauten Grundstücks gelegen hat. Wogegen heute nicht selten der
Grund und Boden eines bebauten Grundstücks mehr als das Doppelte und
Dreifache des damaligen Bodenwertes ausmacht. Es gibt Gerüchte,
wonach der Einfluss des Finanzwesens bei den Gutachterausschüssen
dazu geführt hat, überhöhte Bodenwerte bebauter Grundstücke zu
erreichen. Diese höheren Bodenwerte sorgen automatisch dafür, dass
die Bausubstanz entsprechend geringer bewertet wird und so die
Abschreibungsvolumina der Baulichkeiten reduziert werden.
Empfehlungen der Alster Terrain KG, um das Grundsteuerproblem zu
lösen und gleichzeitig das deutsche Steuersystem erheblich zu
vereinfachen
Die Geschäftsführung der Alster Terrain empfiehlt aus diesen
Überlegungen im Interesse einer vereinfachten Einheitswertberechnung
die baureifen Grundstücke höher zu bewerten.
Nicht zuletzt auch unter dem Aspekt der steuervereinfachenden
Gesetzgebung gehen die Empfehlungen der Geschäftsführung der Alster
Terrain noch einen Schritt weiter: Sie empfiehlt den Wegfall der
Grundsteuern und damit der Aktualisierung der Einheitsbewertung.
Statt der Gegenfinanzierung durch den Beibehalt des
Solidaritätszuschlages, wie es Haus & Grund Schleswig Holstein
vorschlägt, empfiehlt die AlsterTerrain die Gegenfinanzierung durch
eine aufkommensneutrale Anhebung des Einkommensteuersatzes. Dabei
sollte der Grundfreibetrag angemessen erhöht und beachtet werden,
dass weder eine erneute kalte Progression noch eine
überdurchschnittliche Belastung der mittleren Einkommen entsteht,
sondern eine entsprechend höhere Einkommensteuerbelastung bei den
oberen 10 % bis 20% der Einkommensteuerzahler stattfindet, ohne dass
ein ungesunder Steuerwettbewerb mit anderen Ländern entsteht.
Diese Empfehlungen schaffen nicht nur Anreize privat in Immobilien
zu investieren und somit einen Teil zur Lösung der Wohnungsnot
beizutragen, sondern ziehen zudem einen positiven
volkswirtschaftlichen Nutzen nach sich, indem sie den bürokratischen
Aufwand der neuen Einheitsbewertung sowie der vielfachen
Steuererfassung, -bearbeitung und -abführung deutlich reduzieren.
Weitere Informationen zu den Ausführungen der AlsterTerrain finden
sich unter: http://ots.de/XHWKLv
Über die ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG
Die ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG wurde im
Jahre 1972 gegründet. Im Laufe der Jahrzehnte wurde ein Portfolio von
Gründerzeit- und Jugendstil-Mietshäusern erworben, die überwiegend in
den zentrumsnahen Stadtteilen rund um die Hamburger Außenalster
belegen sind. Es werden ausschließlich eigene Immobilien verwaltet
oder solche, die der Inhaber-Familie gehören.
Nach dem Erwerb der einzelnen Häuser wurden diese modernisiert und
saniert. Schwerpunkt der Arbeit ist der Erhalt und die Vermietung der
Wohn- und Gewerbeflächen.
Pressekontakt:
ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG
Abteilung Presse
Herbert-Weichmann-Straße 67
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