OLG Brandenburg: Außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags setzt Abmahnung voraus
OLG Brandenburg: Au?erordentliche K?ndigung eines Gewerbemietvertrags setzt Abmahnung voraus
Bei einer fristlosen K?ndigung der gewerblich gemieteten R?ume wegen M?ngeln, ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Das hat das OLG Brandenburg best?tigt (Az.: 3 U 82/19).
Unbefristete Gewerbemietvertr?ge lassen sich ordentlich k?ndigen. Haben die Parteien die K?ndigungsfrist nicht vertraglich festgelegt, gilt die gesetzliche K?ndigungsfrist von sechs Monaten nach ? 580a BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen l?sst sich ein Gewerbemietvertrag auch au?erordentlich k?ndigen. Ein wichtiger Grund f?r die au?erordentliche K?ndigung durch den Mieter kann beispielsweise das wiederholte Auftreten von M?ngeln an der Mietsache sein. In den meisten F?llen ist aber eine vorherige Abmahnung notwendig, damit die au?erordentliche K?ndigung wirksam ist, erkl?rt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanw?lte
Das zeigt auch ein Urteil des OLG Brandenburg vom 7. Juli 2020 (Az.: 3 U 82/19). Hier hatte die Mieterin ihren Gewerbemietvertrag wegen wiederholt auftretender M?ngel an der Mietsache au?erordentlich und fristlos gek?ndigt. In den R?umen war es innerhalb von rund zw?lf Jahren zu sieben Wassereintritten gekommen. Die Vermieter hatten jedes Mal mit Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf den Schaden reagiert.
Da der Mangel offenbar dennoch nicht beseitigt werden konnte, reagierte die Mieterin auf den n?chsten Wassereinbruch mit der fristlosen K?ndigung des Mietverh?ltnisses. Eine vorherige Abmahnung sparte sie sich.
Die Vermieter erkannten die fristlose K?ndigung nicht an und klagten auf Zahlung der ausstehenden Miete. Mit Erfolg. Wie schon das Landgericht Cottbus entschied auch das Oberlandesgericht Brandenburg im Berufungsverfahren, dass die fristlose K?ndigung unwirksam sei, da es an einer vorherigen Abmahnung fehle.
Auch wenn die Wassersch?den h?ufiger aufgetreten sind, sei die Abmahnung nicht entbehrlich gewesen. Es k?nne nicht davon ausgegangen werden, dass sie keinen Erfolg gehabt h?tte, so das OLG. Denn die Vermieter h?tten zuvor jedes Mal auf eine Schadensmeldung mit Reparaturen reagiert. Sie h?tten die M?ngelbeseitigung folglich nicht endg?ltig abgelehnt, f?hrte das Gericht weiter aus. Au?erdem seien Umfang und Auswirkung der Schadensereignisse nicht so erheblich gewesen, dass der Mieterin ein weiteres – zumindest kurzes – Zuwarten nach Fristsetzung nicht zumutbar gewesen w?re.
Bei Fragen zum gewerblichen Mietrecht k?nnen erfahrene Rechtsanw?lte beraten.
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