Studie: Nach der Zinswende steigen die Mieten in Frankfurt

Kaufpreise sinken, aber nicht ?berall. Heterogene Entwicklung im Jahr 2023

Frankfurt, 15. M?rz 2024 – Nach der Zinswende der Europ?ischen Zentralbank vor zwei Jahren haben sich die Wohnungsmieten und Immobilienpreise im Rhein-Main-Gebiet und insbesondere in Frankfurt sehr heterogen entwickelt. Zum Teil sind die Kaufpreise f?r H?user und Wohnungen um fast ein Viertel zur?ckgegangen. Gleichzeitig stiegen aber die Mieten und in einigen Stadtteilen auch die Kaufpreise weiter stark an. Zu diesen Ergebnissen kommt die Frankfurter Immobilienberatung ImmoConcept GmbH mit ihrer aktuellen Jahresstudie, mit der sie zum zwanzigsten Mal in Folge den Wohnungsmarkt in der Main-Metropole und – anders als andere Studien – auch in den einzelnen Stadtteilen untersucht hat.

Demnach ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankfurt und Umgebung ungebrochen. In Einzelf?llen erzielten sie in herausragenden Lagen ?berdurchschnittliche Kaufpreise. Spitzenreiter beim Preisanstieg war wie schon in den Vorjahren die Frankfurter Innenstadt (+ 44,3 Prozent) sowie die neue Altstadt (+ 45,6 Prozent), wobei ImmoConcept-Gesch?ftsf?hrer Bernd Lorenz betont: “Wir sehen hier H?chstpreise f?r neu gebaute Luxuswohnungen. Das sind Ausrei?er, die nicht den gesamten Markt abbilden.” Gleichwohl seien auch in Oberrad, Schwanheim, Riederwald und Riedberg-Kalbach die Kaufpreise vor allem f?r Neubauten gestiegen.

F?r die verbleibenden Stadtteile stellt die Studie jedoch R?ckg?nge beim Kaufpreis fest. Schlusslicht ist das Bahnhofsviertel mit Preisnachl?ssen von bis zu 45 Prozent. Im Durchschnitt aller Stadtteile gingen die Kaufpreise f?r Wohnimmobilien in Frankfurt um 20,3 Prozent zur?ck.

Hohe Preise im Zentrum sorgen f?r mehr Nachfrage am Stadtrand

Dabei entwickeln sich zwischen den Preisen f?r Bestandsimmobilien und denen f?r Neubau-Projekte erhebliche Unterschiede. W?hrend Bestandsimmobilien fast ?berall g?nstiger wurden, bleibt der Neubau auf hohem Preisniveau. Das f?hrt unter anderem zu einem verst?rkten Zuzug von Interessenten in den suburbanen Raum. “Aufgrund der steigenden Wohnkosten in gefragten, zentraleren Lagen gewinnen die attraktiven Stadtrandgebiete an Interesse”, hei?t es in der Studie. Entsprechend sinken die Preise dort weniger stark als in innerst?dtischen Lagen.

Anders als die Kaufpreise sind die Mieten in allen Frankfurter Stadtteilen im Laufe des Jahres 2023 gestiegen. Sie verteuerten sich im Durchschnitt um 4,4 Prozent f?r Bestandswohnungen und um 4,0 Prozent f?r Neubauwohnungen. Dabei wurden im Frankfurter Westend mit teilweise 33 Euro pro Quadratmeter die h?chsten Kaltmieten f?r Neubauwohnungen aufgerufen. Im Durchschnitt lagen die Mieten hier bei etwas mehr als 16 Euro pro Quadratmeter. ?hnliche Zahlen gibt es f?r das Nordend sowie Bornheim, Altstadt und Innenstadt.

Ver?nderungen gibt es beim Bedarf an Wohnungsgr??en. Im Moment sind laut Studie 59 Prozent der Haushalte in Frankfurt Single-Haushalte. In zentraleren Lagen wie Bockenheim, Bornheim, Gutleutviertel, Nordend, Ostend oder Westend sind es sogar rund 70 Prozent. Das liegt weit ?ber dem deutschen Durchschnitt (41 Prozent Single-Haushalte). Allerdings steigt auch in Frankfurt die durchschnittliche Haushaltsgr??e, so dass f?r die Zukunft mit einem R?ckgang der Single-Quote und einem h?heren Wohnraumbedarf f?r Zwei- oder Dreipersonen-Haushalte gerechnet wird.

Teilweise mehr als 7.000 Euro Nettoeinkommen n?tig

Der steigende Wohnfl?chen-Bedarf sowie die steigenden Preise und vor allem teure Mieten bringen dabei die Menschen in Frankfurt weiter unter Druck. Die Studie vergleicht die Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten mit dem regional verf?gbaren Nettoeinkommen. Ein Drei-Personen-Haushalt braucht demnach im Durchschnitt ein Netto-Monatseinkommen von mindestens 5.700 Euro. Im Frankfurter Nordend und Teilen des Westends ist sogar ein monatliches Nettoeinkommen von ?ber 7.000 Euro n?tig, um dort einen Immobilienkauf oder Miete finanzieren zu k?nnen.

Die fortgesetzte Steigerung der Mieten ist nach Einsch?tzung von ImmoConcept vor allem auf die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zur?ckzuf?hren. Sean Hentsch, der als Analyst die Studie betreut hat, erkl?rt: “Weniger Neubauaktivit?ten haben zu einer Verknappung des Wohnraums gef?hrt, w?hrend die wachsende Bev?lkerung aufgrund der Zuwanderung den Druck auf den Markt weiter erh?ht hat.” Zwar seien im Jahr 2023 bundesweit rund 245.000 neue Wohnungen errichtet worden, das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen sei damit aber verfehlt worden. “Dies hat dazu gef?hrt, dass Haushalte einen zunehmenden Anteil ihres Einkommens f?r Miete aufwenden m?ssen, was wiederum die finanzielle Belastung f?r viele Bewohner erh?ht hat.”

Die Zukunftsaussichten f?r den Wohnungsmarkt in Frankfurt bleiben daher herausfordernd. Angesichts des anhaltenden Bev?lkerungswachstums und der begrenzten Baut?tigkeit werde die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich hoch bleiben. In der Folge k?nnten die Mietpreise weiter steigen und sich die Belastung f?r Haushalte weiter erh?hen.

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